先看「能贷多少」——四条口径取最低；再算月供与总利息；最后和商贷比一比，看清 30 年到底省多少。
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不是「按房价算」那么简单。绝大多数城市要同时满足四条上限、取最低值：账户余额 × 倍数、缴存年限对应额度、房价 ×（1 − 首付比例）、当地单人/家庭最高额度。
所以常见的情况是：房价 300 万、按 8 成能贷 240 万，但余额只有 5 万 × 20 倍 = 100 万，最终只能批 100 万——瓶颈在余额口径。下面的第一块工具会把四条口径逐条列出来，直接告诉你卡在哪。
多数城市 10–20 倍，个别城市 25–30 倍，以当地中心规定为准
仅部分城市采用「缴存年限 × 固定金额」口径；不确定可填 0 忽略此项
如北京首套 120 万、上海 130 万、深圳 126 万、广州 100 万，实际以当地最新公告为准
首套 5 年以上 2.6%、5 年以下 2.1%（2025-05-08 起），可改成你合同上的利率
下表为等额本息口径，单位元，保留到整数。可以直接对照你自己的贷款金额与期限。
| 贷款金额 | 10 年 | 20 年 | 30 年 |
|---|---|---|---|
| 60 万 | 5,684 总息 82,022 | 3,209 总息 170,095 | 2,402 总息 264,734 |
| 80 万 | 7,578 总息 109,363 | 4,278 总息 226,793 | 3,203 总息 352,978 |
| 100 万 | 9,473 总息 136,704 | 5,348 总息 283,491 | 4,003 总息 441,223 |
| 120 万 | 11,367 总息 164,045 | 6,417 总息 340,190 | 4,804 总息 529,468 |
口径：等额本息、按月计息、年利率 2.6%，未含担保费、评估费、保险费等附加成本。
同样贷 100 万、30 年，只换利率，结果是：
| 利率 | 月供 | 总利息 | 比公积金多付 |
|---|---|---|---|
| 公积金 2.6% | 4,003 | 441,223 | — |
| 商贷 3.1% | 4,270 | 537,259 | +96,036 |
| 商贷 3.5% | 4,490 | 616,561 | +175,338 |
也就是说，能贷满公积金额度却不用，等于白送几万到十几万利息。当公积金额度不够、需要组合贷时，先把公积金部分用满，剩下的再按商贷算——这是最直接的省钱方式。
四条算完取最低值，就是你能批到的上限。所以先看第一块工具里「瓶颈口径」写的是哪一条：如果是余额口径，短期内提高月缴存额或等待累积更有效；如果是房价口径，说明你要么多准备首付，要么走组合贷。
可贷额度通常要同时满足四条上限，取最低值：① 账户余额 × 当地倍数（多数城市 10–20 倍）；② 缴存情况对应的额度（部分城市按「每缴存 1 年可贷固定金额」累计）；③ 房屋总价 ×（1 − 最低首付比例）；④ 当地单人/家庭最高额度（如北京首套 120 万）。所以「能贷多少」不是一个固定数，要四条一起比。
首套个人住房公积金贷款，5 年以下（含 5 年）年利率 2.1%，5 年以上 2.6%（2025 年 5 月 8 日起执行）；二套分别上浮。存量贷款一般于次年 1 月 1 日按新利率调整。实际执行利率以当地公积金中心最新公告为准，本工具默认按 2.6% 计算，可在页面上直接改成你合同上的利率。
以 100 万、30 年为例：公积金 2.6% 月供 4,003 元、总利息约 44.1 万；商贷 3.1% 月供 4,270 元、总利息约 53.7 万。两者总利息相差约 9.6 万，月供每月少 267 元。如果商贷利率是 3.5%，总利息差会扩大到约 17.5 万。
多数城市规定最长 30 年，且贷款期限加借款人年龄一般不超过法定退休年龄后 5 年。二手房还受房龄限制（常见「房龄 + 贷款年限 ≤ 40–50 年」）。具体上限以当地公积金中心规定为准。
如果当地按「余额 × 倍数」核定，余额确实直接决定额度。部分城市允许在申请前提高月缴存额来提升额度，但通常有连续缴存月数要求（常见 6–12 个月）。如果余额口径算出来的额度不够，可以看「缴存年限口径」和「房价成数口径」是否更高——最终取的是四者最低值，所以瓶颈在哪一条要先看清。
组合贷 = 公积金贷款 + 商业贷款。公积金部分按公积金利率算月供，超出公积金额度的部分按商贷利率算，两笔月供相加就是总月供。本工具的「公积金 vs 商贷」对比可以直接给出两种利率下的差额，组合贷的月供介于两者之间。